Loại đất được và không được thế chấp, bảo lãnh

Hỏi:

Luật sư cho tôi hỏi loại đất nào thì được thế chấp hoặc bảo lãnh? ( Hà Hải Yến - Vĩnh Tường - Vĩnh Phúc).

Ths,luật sư. Phan Minh Thanh – Hãng Luật IMC trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Các loại đất được và không được thể chấp, bảo lãnh:

Luật Đất đai năm 2003 quy định khá phức tạp tại 5 điều các loại đất sau đây được phép thế chấp, bảo lãnh:

- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất có được do chuyển mục đích sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 110 và khoản 3, Điều 112);

- Đất của tổ chức kinh tế thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuê của Nhà nước và thuê lại đất trong khu công nghiệp từ ngày 01-7-2004 trở đi (khoản 3, Điều 111);

- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);

- Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113);

- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 và 3, Điều 119).

Tuy Luật Đất đai năm 2003 không quy định rõ loại đất nào không được thế chấp, bảo lãnh nhưng có thể hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không được phép thế chấp, bảo lãnh:

- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 109);

- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất (chỉ được thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo khoản 1 và 2, Điều 111);

- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);

- Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (Điều 114);

- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 2, Điều  119);

Một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp, bảo lãnh nhưng vẫn không thực hiện được trên thực tế như các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch.Điểm thay đổi đáng kế nhất so với trước đây là, kể từ ngày 01-07-2004 trở đi, đất của các tổ chức, cá nhân trong nước thuê của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cho dù đã trả tiền trước trong thời gian bao lâu, cũng không được phép thế chấp, bảo lãnh.

Lý do Luật Đất đai năm 2003 quy định đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh (trừ đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) như Luật Đất đai năm 1993 là vì: Thứ nhất là, Luật mới đã khôi phục lại chế độ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế có thu tiền sử dụng đất (thay vì chỉ cho thuê như Luật năm 1993). Thứ hai là, Nhà nước chỉ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê đất trả tiền một lần, còn các tổ chức và cá nhân trong nước sẽ phải chuyển sang chế độ trả tiền thuê đất hàng năm). Ngoài ra, quy định cho phép thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê đã trả tiền cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm (đối với các tổ chức tín dụng là 2 năm) không thật sự có ý nghĩa về mặt kinh tế. Vì tài sản bảo đảm tính trên số tiền thuê đất sẽ giảm xuống theo thời gian sử dụng đất, trong khi nghĩa vụ trả nợ có thể giảm, có thể vẫn giữ nguyên hoặc thậm chí còn tăng lên theo thời gian vay.

Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đều được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất. Vì pháp luật đã cho phép thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản được xây dựng, gắn liền với đất thuê thì khi xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh cũng sẽ đương nhiên được xử lý cả quyền sử dụng đất. Do vậy, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh là không thực sự có ý nghĩa về mặt pháp lý. Ngoài ra, dù không được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn có quyền cầm cố giá trị số tiền thuê đất đã trả trước với tư cách là một quyền tài sản (quyền được sử dụng đất thuê đã trả trước tiền thuê).