Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Trong trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm sao để được cấp sổ đỏ đối với phần đất này ? Hãng luật IMC xin đưa ra một số đánh giá như sau

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung phân tích:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thì:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, dựa trên quy định của Điều luật trên, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyến ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành;

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 99, Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ: Gia đình anh A trước đây đã khai hoang một mảnh đất có diện tích 28 m2 tại Phường X, Thành phố Hà Nội từ năm 1992, phần đất này được gia đình sử dụng để ở một cách ổn định, lâu dài và không có bất kỳ tranh chấp nào nhưng lại không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Hỏi, đối với diện tích đất này gia đình anh A có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời: Trước hết, xét về diện tích tối thiểu:

Theo quy định tại Điều 1 của Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND - Quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội thì diện tích đất ở tối thiểu tại các phường trên địa bàn thành phố là 30m2, Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 09/04/2009. Như vậy, phần đất gia đình anh A có nguồn gốc hình thành từ năm 1992, trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành. Vì vậy, phần đất này của gia đình anh A đáp ứng điều kiện cần để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, đối với trường hợp phần đất có diện tích 25m2 này của nhà anh A, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng của nhà nước thì được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì căn cứ để xác định sử dụng đất ổn định như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Như vậy, sau khi xem xét các căn cứ trên, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với phần đất 28m2 gia đình anh A sử dụng như trên là lâu dài, ổn định và không có tranh chấp thì gia đình anh A hoàn toàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, lúc này gia đình anh A cần phải chuẩn bị một (01) bộ hồ sơ trong đó có:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất;

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Hồ sơ này gia đình anh A nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết trong vòng 15 ngày.​