Tư vấn đầu tư - Chuyển nhượng dự án bất động sản - Văn phòng luật, Hãng luật IMC - dịch vụ luật sư riêng, tư vấn pháp luật uy tín

Tư vấn đầu tư - Chuyển nhượng dự án bất động sản

Thứ hai - 21/09/2015 09:48

Tư vấn đầu tư - Chuyển nhượng dự án bất động sản

Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bên cạnh việc đầu tư thực hiện dự án để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp thì doanh nghiệp bất động sản còn đầu tư để kinh doanh chuyển nhượng dự án nếu việc chuyển nhượng đem lại lợi ích hơn là sử dụng dự án. Nhưng chắc chắn doanh nghiệp sẽ không ít các khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý khi Chuyển nhượng dự án bất động sản.

Hãng Luật IMC có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn thành công chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản xin đưa ra tư vấn về vấn đề Chuyển nhượng dự án bất động sản để các doanh nghiệp có cái nhìn tổng quan dưới góc độ pháp lý.

Cơ sở pháp lý;

Luật Đầu tư 2014
Luật Doanh nghiệp 2014
Nghị định số 05/2013/NĐ-CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp;

Nội dung tư vấn.

Nguyên tắc việc chuyển nhượng.

Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
Không làm thay đổi nội dung của dự án;
Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Điều kiện Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản.

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư 2015 quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh bất động sản của mình. Các điều kiện cụ thể đối với chuyển nhượng dự án bất động sản;

a. Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng.

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

b. Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng.

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

c. Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Cơ quan có thẩm quyền.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, cụ thể như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Hồ sơ chuyển nhượng dự án.

Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ;
Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ của chủ đầu tư mới;
Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng;
Hồ sơ của chủ đầu tư mới bao gồm:

+ Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản;

+ Cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết;

+ Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới;

Trình tự thực hiện chuyển nhượng dự án.

Bước 1: Doanh nghiệp nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định);

Bước 2: Cơ quan quản lý nhà nước đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

Bước 3: Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Thủ tục bàn giao khi chuyển nhượng dự án giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới.

Bước 1: Chậm nhất 30 (ba mươi) ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 2: Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

Ghi chú: Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là những tư vấn của Hãng luật IMC về vấn đề Chuyển nhượng dự án bất động sản.